こんにちは！家主です。
今日は今計画している私の家について書きます。
私は24年建設関係の仕事についており色々な経験をしてきました。
たちまちの目標が自分の家を自分で考えて建てることでした。
本当はもっと早く建てたかったのですが、仕事でおわれ中々進まない現状でした。
私も実は子供３人で住んでいましてアパートだと手狭になり建てないといけない状況になったんですね。
前回、前々回と中古買ってリノベしましょう。新築は資産の関係で中古がいいですよ
なんて言ってましたが実は私は新築を計画しています。
言ってることとちがうやんってなりますよね。
実は私は２５歳で新築マンションをノー知識で購入したことは前回書いてますが、なぜ売ったか？
入居当初は下階の人と騒音問題でもめまして、共同住宅がいやになったこともあったのですが。
私の実家を継がないといけない事情があったんですね。
実に昭和！
私も田舎者なので先祖からある土地は引き継いでいかないといけない固定概念がとれなく逆に実家自体の場所も好きなので選択しました。
※このようなことは私の対応するお客様にもよくある話で、人それぞれの事情を加味すると絶対に中古を買って資産にしましょうよということが当てはまらない事例だと考えてます。
さて、実家には両親が住んでいる家があります。
そこをリノベしたらという意見もありそうですが、中々簡単にいかないのが現状です。
私家族の生活スタイルと両親の生活スタイルの違い、嫁、姑関係等（特にこれ）が影響していまして同居は難しいという結論に達しまして実家の土地の中に家を建てる選択をしたため新築という結論にたっしました。
結構、嫁姑関係で同居解消や離れて暮らすことを選択する家庭は多いと聞きます。
２世帯住宅という選択士もありますが結局同じ屋根の下で生活していると干渉しないように考えてもどこかで軋轢が生まれてくるみたいです。
建物計画にあたり
では、建物を計画するにあたり考えたことがあります。
メリット
・同居ではないといえ両親が近いので子供の面倒を見てもらえる
・両親の体調が悪いときなどすぐに駆けつけれる
・実家の土地なので土地代がかからない。
・最悪建物が出来るまでは実家暮らしで対応
デメリット
・親所有の土地の為、住宅ローンを組むには保証人として親のサインが必要
・実家は築４０年だが１回もリフォームしたことがないためメンテナンス費も考慮する必要あり
・親の時代に増築をしている為これもメンテナンス費用がかかる
・土地が広いため固定資産税が高い
などなど
メリット、デメリットを考えた結論としては
家は平屋で建てる！
最低限の部屋にて設定、上２人の子供の部屋は親のいる家の２階を使う
子供が将来独立しても夫婦二人で住むにはちょうどいい大きさにする。
メンテナンス費を考えて将来増築した建物は解体する計画
になりました。
当初は新築時の増築建物の解体もローンに含めようと考えてましたが、父親の反対にあい断念！
家のメンテナンスしてないからメンテナンス費用があるのかと聞いたらそれは無いが、死ぬまではのこしておいてくれと念押しされてしまいました。
このような事があり、建物を所有するには建てる時と建ててからのメンテナンス、そして将来解体をする可能性まで考えて計画が必要だと思いました。
親の所有する土地に建てる場合
この度親の所有する土地に建物を建てる計画をしています。
その場合土地の名義変更が関係してきます。
その場合
親名義の土地を無償で私名義の土地に変更をした場合、財産が親から私に無償で移転するため贈与になります
贈与税にも種類があります。
・暦年課税制度
暦年課税制度とは、暦年（1月1日～12月31日）ごとに贈与を受けた金額を合計し、その贈与を受けた金額の合計額が110万円（基礎控除）を超えた場合に贈与税がかかります。
・相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、原則として贈与した年の1月1日において60歳以上の父母や祖父母などの直系尊属から同年1月1日において20歳以上の子や孫に対して贈与する場合に選択できる贈与税の制度になります。
相続時精算課税は、贈与財産の累計が2500万円（特別控除額）までは贈与税がかかりませんが、累計が2500万円を超えると一律20％の贈与税が課税されます。また、この制度の特徴として、贈与者および受贈者間で一度この制度を選択すると暦年課税制度には戻ることができないため、注意が必要です。
２つの制度がありますがどちらにしてもたちまち贈与税がかかってくることは大変厳しいので土地の名義はそのままでその土地に建物を建てる計画としました。
その場合親に保証人になってもらうようになりますが将来的にこの土地は引き継ぐ予定なので今回はそのようにしました。
住宅ローンについて
今現在の状況として設計図を作成して見積中です。
現金を持ち合わせてない状況では住宅ローンを選択するしかありません。
その場合事前に審査を受ける必要があります。
審査項目としては年収、勤続年数、信用情報（現在組んでいるローンの関係、滞納がないか）
今までの私が対応したお客様で上記項目に引っかかる方はおられます。
その中で、信用情報が引っかかった場合で例えばご主人名義であれば、ご主人さんがこっそりローンを組んだり、借金をしていたことがわかってしまうこともあり、家を考える場合どのようなものが審査に関係してくるか知っておく必要があると思います。
通常年収の7倍までは借りれることがありますが、生活のことを考えると５倍くらいかなと思います。
これには理由があります。
・生活費
・教育費
・税金/固定資産税、車の税金等….
・将来的なメンテナンス費
・家電等定期的に買い替えが必要な費用
住宅ローンをいっぱいに組んでいると、生活に支障がでてきますのでしっかり計画をしてローンを組むことが必要です。
住宅ローンについては固定と変動がありますよね。
変動って金利がかわるからリスクととらえられる方が多いと思いますが、私は変動で組もうかと考えてます。
一番の理由は金利が安い、ここ数年間変動金利があがってないこと、最悪金利があがっても借り換えができる、元本を早めに減らせるので将来金利があがっても変動金利の方がトータルでは安く払えることがシミレーションで分かりました。
そのほか団体信用生命保険には必ず入り、将来就業不能になったり死亡したときは家族に支払いがのこらないようにする。
以上のことから事前にしっかりシミレーションをして計画をしましょう。
今現在賃貸で住んでいる人は賃料より毎月のローンの支払いが安くなるようであれば、貯蓄か投資にあてて将来繰り上げ返済にあてると早く支払いが終わる可能性もあります。
まとめ
今現在家を計画していまして、その中でどのように進めて考えているかを発信していきたいと思います。今後は家の間取りの考え方なども書いていきますのでお楽しみに
それでは
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