こんにちは。
家主です。
今日はマンションのリノベーションについて書いていきます。
リフォームとリノベーションの違いは前回お話しました。
とはいえ、なにがちがうの～という人も多いですね。
建物の資産価値について中々価値がつきにくい日本で建物に価値を上げていく考え方が簡単に言えばリノベーションになるのではないでしょうか。
これから日本では中古住宅が余ってくる未来が来ます。
その未来に対して中古住宅を流通させるため新たな付加価値をつけていければいいなと思います。
リノベーション
「リノベーション」とは、既存の建物に対して新たな機能や価値を付け加える改装工事を意味します。たとえば、間仕切りを広くする、キッチンをより現代的で機能性の高いものに変更するといった事案です。
リノベーションの流れ
中古住宅のリノベーションの流れについては下記になります。
- 中古物件さがし→マンションor戸建
- 物件購入
- 工務店探し
- 設計事務所探し
- 設計依頼～設計
- 設計図を元に工務店依頼
- 見積確認
- 住宅ローンor手持ち資金準備
- 工事着工
という流れになります。
簡単に記載しましたが
物件さがしは不動産屋さんに物件探しを依頼します。
物件が決まったら間取りを考えていくため設計事務所へ依頼が必要です。（工務店で兼ねることが出来ます）
設計図を元に工務店へ依頼～金額決定、銀行へ住宅ローン依頼
かなり大変ですよね。
又、中古物件でも両親の持ち家をリノベーションする場合は贈与税がかかってきますし両親の同意が必要となります。この場合建物の所有者でないと住宅ローンは組めません。住宅ローン以外の場合だとリフォームローンがあります。その場合期間は10年で金利も高くなります。
上記をすべて調整するには時間が取れない方が多く難しいのでワンストップですべて対応してくれる会社にお願いすることが一番いいかと思います。
リノベーションのメリット、デメリット
建物の価値を向上させる「リノベーション」のメリットは、なんといっても自分好みの設計に合わせた住居空間を作れることです。中古物件をリノベーションするケースでは、新築よりもかなりの低コスト（一般的には新築より20％～30％安いとされています。※都市部の場合）で済むことがありますので、コスト面でのメリットも大きいです。ではデメリットは何かというと、中古物件の工事では、築年数によっては耐震工事が必要になることが多いという点です。耐震工事が加わると、費用が上がり、引き渡しまでの期間が長くなることもあります。
ここはよく見ておいて
理想の暮らしを手に入れる為リノベーションをしようと考えた時、気を付けることがあります。
・建物の状況を確認
せっかく理想の間取りに出来ても建物自体が悪くては長持ちしません。
マンションの場合
定期的なメンテナンスが行われているか
修繕費の積み立ては貯まっているか
管理は行き届いているか。マンションによっては自主管理か委託管理かに分かれます。
自主管理でもしっかり管理されていることもありますが、おおむね委託管理の方がしっかり管理しているマンションが多いです。その場合管理費が自主管理より高くなります。
戸建て住宅の場合
・接道の確認
接道義務
都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めている。
・構造の確認
屋根材や外壁の塗装については塗り替えや張替で新しくできますが、構造の骨組みや基礎については重要な場所なので白ありが発生していないか、有害ないひび割れがないか、腐食していないか等事前に確認が必要となります。
上記の確認は一般の人には難しいのでプロにインスペクションをしてもらい購入前に確認をすることをお勧めします。※不動産屋さんにインスペクションを行っているかも確認したらいいですね。
・アスベスト（石綿）
ニュースでも報道することが多くなりましたが、ある程度の年数の建物にはアスベストを使用した建材は多く使われております。このアスベスト、吸い込むと肺気腫等障害が起こる可能性があります。
法令でこの建材を事前に調査をして、報告する義務が必要となり調査の結果使用していることが分かった場合適切な処分が必要となります。
アスベストについて使用の有無は重要事項説明に記載があります。
リノベーション工事
マンションの場合、フルスペックで工事をした場合お部屋の中のものを一度すべて解体して新たに間仕切りを組み立てていきます。その際、給排水管、ガス管、電線等すべて新しくしていきます。
予算によっては部分的壁や天井を残していく方法もあります。
状況によっては工事費を抑えれる場合もありますが、逆に工事費がかかる場合もあります。
戸建の場合、基礎、柱、梁の骨組みは残して間取りを変えて配管関係も新しくします。
マンションとの違いは柱の位置で間取りの変更が難しい場合もあります。
又、外壁、屋根を新しくした場合はマンションのリノベ費用に比べて高くなります。
構造体の状況によっては補強等も必要になり費用が高くなります。
結果、地方では建売の新築と同じくらいになる可能性もありますが、注文住宅よりは費用が抑えれる場合があります。
工務店の選びかた
リノベーションについては工事に慣れているところに工事を依頼することが望ましいです。
新築を主にしている工務店の場合一から作っていくことになれている職人が多いです。
リノベーションの場合はもともとある構造材に合わせて工事を調整していく必要があり経験により工期と工事費に影響があります。
リノベーション会社も調べたら沢山出てきますので施工事例やセミナーを聞いてどれくらい工事をしているかを確認して依頼をした方がいいと思います。
まとめ
リノベーション工事は古い建物に価値を与えることが出来これからの中古住宅が余ってくる未来に対しても大変いい工事だと思います。
しかしせっかく良いことをしても住む家が悪ければ生活を脅かしてしまいます。
そのため今回お伝えしたことを前提に物件探しと工事依頼を考えてください。
次回は工事の細かい内容について書いていきたいと思います。
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